“对口初中不好,室友都开始焦虑了。”

一位孩子尚在幼儿园大班的妈妈在群里说。她口中的室友,就是一向佛系的甩手掌柜——爸爸。

上海学区房新政沸沸扬扬一周,但所有人都期待的拐点可能并不会到来。

在被称为双学区甚至三学区神地的“梅园”片区,也就是近日传闻中暴跌的小区,随处可见各大品牌中介和本土中介门店,一家挨着一家,我爱我家、链家、太平洋、红星、九间伴......一旦有人靠近橱窗,工作人员便立刻夺门而出。


梅园片区的中介挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄 

一周前,上海小升初的家长们没等来“划片摇号”,倒是中考改革的靴子鸿图2娱乐注册提前落地了。根据上海市教委公布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《办法》),202鸿图2注册开户1年起上海市委属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”方式,分配到区、分配到校。

这里有几个非常重要的描述——不选择生源的初中学校、全覆盖。

这意味着对“学区”概念的全盘击破:所有初中将拥有同样的市重点升学率、区重点升学率,鄙视链末端的“菜中菜”和天价学区相比,由于毕业生人数极少,反而更有优势。这比疯传了大半年的“划片摇号入学”,更具杀伤力。

新政发布后的第三天,3月19日下午,上海市房地产经纪行业协会随即向沪上全体房地产经纪机构发起《规范房源挂牌和信息发布的自律倡议》,包括房源发布信息不使用“学区房”进行推介宣传、在业务经营中不以“学区房”名义误导购房者等,阻断中介炒作学区房的重要路径。

一年暴涨200万

学区房由于属性特殊,价格变动往往保持着自己的规律。以往上海学区房的价格,总会先于“入学报名登记”来一轮上涨,特别是浦东新区,由于大部分学校对“入户年限”没有硬性规定,而是采用“应收尽收”的方式,此后随着报名入学进入常规流程,学区房的热度也会稍有降温。

太平洋房屋置业顾问王芳告诉《恒耀注册》记者,“浦东的学区划分非常稳定,几乎十几年来都不曾改变。2018年前后曾经因为校舍不足,对入户年限做了限制,但引发了众多居民的不满,后来校方想尽办法扩充校舍,现在一届差不多有13~18个班级,只要你在报名前落户口,都能上学。”

正如王芳所说,梅园街坊对口的“福山外国语小学”,分成三个校区教学,一二年级振华校区、三五福山校区、鸿图2平台首页四年级在瑞华校区,因为学生人数实在太多了。

家长的焦虑、优质资源的稀缺,加上中介的推波助澜,学区房助推着上海全市二手房集体井喷。据《恒耀注册》此前报道,2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数,其中最高峰出现在2021年1月。不过121楼市新政叠加春节假期,2月份成交套数有所回落。

“去年涨得特别疯狂”,链家梅园店置业顾问张锋说,往年5月开始价格就会稳住了,2020年反而一路飙上去,5月到10月是小涨,之后就是一路猛涨了,现在一套两居室至少比去年这时候涨了200万元。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时说:“上海这一轮二手房涨价幅度算是比较高的,从中原的报价指数来看是创了历史新高。和前几年、前几轮行情相比,这一轮行情特点是短时间快速上涨。像2013年、2015~2016年,上涨周期基本上都是一年以上。但这次很明显,反弹就是从去年5月之后,一直涨到现在,跨度一年时间都不到。”

但像梅园街坊这样的市中心“老破小”,居住体验并不理想,“我心里觉得10万元/平方米是比较合理的价格吧。”一位福山外国语小学的家长对记者说。


梅园三街坊 每经记者 包晶晶 摄

这位妈妈在梅园街坊住了至少10年,老大从福外毕业、进入声名在外的“建平系”初中,如今已经是高中生了,二胎仍然在福外就读,所以一家人仍然要住在梅园。“也就地段好一点,这房子真的太旧了,住得焦虑。”她说。

房东心态不再“膨胀”

121新政叠加316中考改革新政,上海二手房市场能否回归理性?

卢文曦认为,最近几个月学区房价格上涨比较离谱,纯粹靠学区概念来支撑,虚火成分比较高。买学区本来是想增加保险系数,进好学校、提高成绩,进入重点高中。而中考新政主要是让大家有公平的入学机会。牛校中游未必能进入满意的高中,相反所谓“菜中”,只要学习成绩拔尖,依然有机会分配入重点高中,所以不排除学区房价格会有合理回归的过程。

这一过程可能需要更长时间。记者在走访中发现,“胶着”、“观望”是近日学区房买卖双方共同的选择。

“房东降价?有降一点吧,大概20万左右的样子。”张锋表示,“现在大家都稳住不动,既没有降价的理由,也没有继续涨价的空间。”

多家中介工作人员的共同反应都是,目前价格有所松动的房源,多数是因为121新政限制购房资格进一步带来的置换急售等情况,或是新出房源房东心态不再如年前那么“膨胀”,适度调低了成交预期,不过大幅降价也不太可能。

记者发现,在购房平台上,目前有学区概念的房源,挂牌价与实际成交价仍然有着非常大的差距。

那么原先没有涨幅的二梯队、三梯队,甚至“菜中”学区房,会不会构成新的热点?

上海本地论坛有家长吐槽:“浦东某中学某年只有8人有资格中考,但是按照新规可以分到5个市重点到校名额。8人中考,5个市重点名额,可以上热搜了。”

这几天,已经有家长集体研究,如何进入此前被热议的“新云台中学”,博一个市重点高中名额。甚至新云台中学在微信公众号上,也借此将自己打造成“升学的幸运台”。

对于田忌赛马是否能取得胜算,卢文曦表示:“这个也不一定,尽管三梯队学校有名额分配优势,但家长也要考虑到小朋友的实际情况,如果不是拔尖的成绩,同样不能确定有进好高中的机会。”

“但从资源角度来看,优质教育资源就这么点,要实现平均分也是不现实的,所以政策完全消除学区房带来的溢价也不现实。”

从“一房难求”到“何去何从”

对于家长而言,如何在新政下为孩子选择一条最优化的升学道路,成了焦虑的核心。

近几日,已经有市民开始为“名额分配到区”焦虑,并且向市教委咨询,希望补上漏洞,遏制跨区争取重点高中名额的做法。

但事实上,上海历年来都允许考生自由选择在学籍地或户籍地参加中考,并非新政之后的新事物。

有家长在群里冷静地说,“任何一项微不足道的工作,都是对有限精力的绝对损耗。学区房规则的复杂、政策的多变、学区资金的筹备、学区风险的焦虑,都是对精力的无差别损耗。”

对学生个人而言,新政鸿图2代理开户意味着什么?上海某知名民办线初中毕业班老师陈菲(化名)告诉《恒耀注册》记者:“必须、只能更拼了!”

她所教授的班级,在2020年初二历史中考(上海历史科目为初二统考,纳入中考总分)中,不少同学获得了30分满分的成绩,29分、28分的高分段更是人数众多,这意味着在语数外等科目的竞争中,高手间的“搏杀”将更为激烈。

上海一线民办初中一位初一学生家长,是坚定且资深的“鸡娃老母亲”,她告诉记者,在牛娃圈,“名额到校分配”其实并没有那么吃香。大家都奔着头部高中的“自招名额”而奋斗,这才孩子们心目中的明珠。

她指出,名额到校中至关重要的一个环节是“50分综评”。在上海历年中考中,10分的差距就意味着从市重点“掉”到区重点,所以50分的综评不去关注,反而研究要不要到菜中去抢名额,根本是本末倒置。

多年来,教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现,这三个区域/板块的价格在2019年较为稳定,而到了2020年尤其是二季度开始,浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨,同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。新政过后,该区域房价何去何从仍待观察。

卢文曦总结说,“今年到现在学区房热度较高,已经脱离正常涨幅范畴,市场存在一定投机炒作氛围。不以学区推介信息,可以弱化房屋以外的价值,回归房住不炒的本质。所以相对最近非理性市场而言,会有一个合理回归过程。”